Quando si ottiene un mutuo per l’acquisto di una casa, scatta automaticamente l’ipoteca sul bene.
A debito estinto bisogna cancellare l’ipoteca, a meno che non siano già passati vent’anni trascorsi i quali l’ipoteca si estingue automaticamente, fatto salvo un rinnovo da parte della banca.
Funzioni dell’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che comporta:
- La possibilità per il creditore principale, se ne esistono altri, di soddisfarsi con privilegio, cioè prima, nel caso in cui il bene acquistato sia oggetto di pignoramento e vendita forzata. Ciò significa che, se l’immobile è venduto all’asta, il creditore che vanta la garanzia d’ipoteca ottiene per primo il ricavato della vendita; a seguire ne beneficeranno gli altri o la somma sarà divisa in parti uguali fra i creditori senza ipoteca.
- La possibilità per il debitore di vendere il bene, insieme con il diritto all’ipoteca: così il debitore si libera del pagamento il creditore può rivalersi sul nuovo acquirente.
Come già scritto, l’ipoteca dura vent’anni, terminati i quali il creditore può rinnovarla o lasciarla estinguere.
Istituto di credito e fine del pagamento
L’ipoteca scatta al momento della concessione del mutuo, ma non viene cancellata automaticamente quando si finisce di pagarlo. È necessario, invece, rivolgersi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Se, infatti, si finisce di pagare prima dello scadere dei vent’anni, l’ipoteca rimane e chiunque esegua una visura ipotecaria la vedrà ancora presente, anche se il debito è pagato per intero. In questo caso il titolare del bene deve chiedere la cancellazione dell’ipoteca, per evitare difficoltà, se deciderà di vendere. I potenziali acquirenti, infatti, difficilmente comprano se dalla visura ipotecaria risultano gravami sul bene.
Riduzione dell’ipoteca
Quando il mutuo è ancora in vigore, ma ne è già stata pagata la maggior parte, il debitore può chiedere alla banca la riduzione dell’ipoteca. Ciò significa che, se l’ipoteca grava su più beni, è possibile chiedere che la pendenza sia cancellata da alcuni e ridotta solo agli altri, previo pagamento parziale della somma dovuta.
Se la banca accetta, il notaio dovrà emettere un atto per la formalizzazione.
Cancellazione dell’ipoteca
Quando il mutuo è stato pagato integralmente, per eliminare l’ipoteca si può aspettare che siano passati vent’anni dalla stipula oppure chiedere la cancellazione immediata. Questo si può fare in due modi:
- Tramite il notaio che, dopo aver ottenuto il via libera dalla banca, riceve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, in cui si comunica l’assenso all’eliminazione dell’ipoteca, poi annotato sull’iscrizione ipotecaria.
- Con la procedura semplificata di cancellazione introdotta dal decreto Bersani. Il vantaggio è che il debitore non ha altre spese; lo svantaggio sono i tempi lunghi. Prima bisogna fare istanza alla banca del debitore, poi questa invia la richiesta di cancellazione all’Agenzia del Territorio. Infine, la cancellazione è annotata dopo trenta giorni dalla comunicazione, a meno che il creditore non si opponga.
E’ possibile perseguire questa seconda opzione anche per mutui accollati, dopo il frazionamento, e stipulati anche secondo la legge sulla Tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
In entrambi i casi, l’ipoteca è cancellata e sulla visura ipotecaria non risulteranno più gravami.